we workは次のアリババだと思っている！
※ニューマン元CEOの資料を元に分析しています。元々の資料が間違っている可能性があります。
大赤字企業、ウィーカンパニー(WE)
不動産AI企業のウィーワークですが、現在、
- 2018年売上高18億ドル
- 損益は19億ドルの赤字
と、
売上以上の絶賛大赤字を叩き出しています。
一方、
孫正義さんは、この企業を、数十兆円規模の時価総額になると予測しています。
世間では、孫正義さんみたいな天才だけが理解できる企業だと言われていますが、
ピッフィーなりに、企業価格を正当化できたので、解説していきます。
時価総額数兆円？ウィーワークの主張（目論見書）
事業の急拡大に伴う新規投資による赤字
も〜〜〜の凄い速さ（年率100%）で、事業が急拡大しています↓
半分以上のメンバーが米国外のメンバーなんだって！
今度の2019年11月頃、神戸三宮にもWe workが出来るらしいよ〜☆
初期投資から約2年で投資が回収し、黒字化できる
初期投資回収後は、We workは黒字で運営できている！
物件を見つけて、建物を改装し、入居者を見つけて、運営するまで↓
赤より左は、初期投資と運営費で赤字になりますが、
初期投資回収後の、黄色の部分は、しっかり黒字となっています↓
※現在（上）、将来（下）
「最初は赤字になること」をグラフにしたもの↓
We workの評価額は高すぎる？孫正義出資の舞台裏
「あの規模の会社にしては評価額が高過ぎると思いました。しかも、簡単に模倣されかねない事業だとも」と、孫は振り返る。
Forbes Japan: 孫正義ウィーワークへ即決40億ドルの舞台裏
「けれど実際、誰も真似できなかった。言うのは簡単、しかし形にするのは難しいアイデアだったんです。WeWorkは、彼ら自身が有言実行であることを証明していた」。
You Are Not Crazy Enough
Forbes Japan:孫正義ウィーワークへ即決40億ドルの舞台裏
17年3月、WeWorkとソフトバンクの契約締結が東京で行われた。その場で、ニューマンとマッケルビーに、孫はこう問いかけたという。「頭のいい奴とクレイジーな奴。闘いに勝つのはどちらだと思う？」。クレイジーな奴だ、と答えたニューマンに孫は言った。
「その通り。でも、君とミゲルは、Not Crazy Enoughだ」
「WeWorkは大規模な営業チームをもたず、多額のマーケティング費用もかけることなく有機的に成長してきた。しかし、それを誇りに思うべきではない。そうアダムに言いました」と、孫は言う。
「当初の計画の10倍規模の会社に成長させるように、と。そう考えれば、あの評価額は安いですね」。いったいどの程度安いのだろうか。
「数千億ドルになってもおかしくありません」
ビタリー・カツェネルソンの分析
グレアムの再来と呼ばれる著名バリュー投資家で、
SBGのことも高く評価しているビタリー・カツェネルソン氏の分析です↓
ぼくらの結論はこうだ。このビジネスにおける重要な数字はただ一つ、利用率だ。つまり、保有物件のうちでリースできているものの割合である。
ビタリー・カツェネルソン「Q. 孫正義が WeWork に出資したのは大丈夫？ A. 大丈夫じゃなくても心配ない」
もし、WeWork がオフィススペースの90 ％を貸すことができたら、大いに儲かる事業になる。
利用率が下がって、たとえば 60 ％になったら損が出はじめて、やがて崩壊する。
ピッフィーのWe work株分析
利用率60%が損益分岐点。年率50%のビジネス。
「90%を貸すことができたら、大いに儲かる」とありますが、
このグラフ↓を見る限り、余裕で90%に到達するように思います。
損益分岐点が、利用率60%ということなので、
初期投資が終われば、
60の費用で90の利益。
が得られるビジネスとなり、
費用と利益の割合がこれからも継続すれば
年率50%の投資リターンを得られるビジネス
へと時間とともに、近づいていける可能性がありそうです。
競合が出てくる可能性と先行者有利
競合が出てきて利益が減るかもしれませんが、
一方、1件あたりの、物件を新たに増やす為の費用は、どんどん下がっており↓
- 大きな規模の事業体であるほど有利（WEが有利）
- 先に始めた人が有利（WEが有利）
であることが見て取れ、
「まだまだもっとクレイジーになれる！」と孫正義さんに言われて、急拡大をしているWEにとっては、好ましい環境に思えます。
ここから、この利回りのまま、
どこまで拡大できるかが、鍵となるのではないかと思います。
会員一人当りの利益から見る時価総額の価値評価。
初期投資終了後、
- weworkの会員一人の、年間Weworkに払う費用が90万円。
- Weworkが得る、会員一人当たりの年間利益が30万円。
もし100万人の会員がいて、一人が30万円を払えば、3000億円の利益になります。
PERが20倍とすると、6兆円の時価総額。
しかし、年率50%で成長できる事業と誰の目にも明らかになれば、
PER50倍がつき、時価総額15兆円ほどになる可能性もあります。
案外、簡単な分析でSBGが投資した5兆円の時価総額が正当化できました☆
世界中の大企業がWe workに移行している状況。
これまで急激にメンバー数が増えてきたことを考えると、
現在の会員数50万人から、100万人まではあっという間に到達すると思われます。
もし、今の収支構造のままで成長できた場合、
- 1000万人まで会員が増えたら時価総額60兆円
- 1億人まで会員が増えたら時価総額600兆円
となる日が来るかもです！
時価総額600兆円なら、 SBGが投資したWE株は150倍になるね☆
しかも、WEWORK施設のAIで得た知見で、会員以外からも利益を得られたら、更に大幅な時価総額の飛躍があるかも！
まとめ
We work株の目論見書は、難読にも程があると言われていますが、
案外簡単に分析でき、今ではwework、意外と化ける可能性ありそうだと思ってます☆
もちろん、強力な競合が出てこない限りですし、
色々話を聞いていたら、自分ではとても投資できる企業じゃないですけどね(^▽^;)
ちゃおっ♪
୨୧ピッフィーの株式投資Diary୨୧
コメント
今日も面白い記事ありがとうございます
会社ってこうやってみればいいのかと
勉強になります
ピッフィーさんは日々どれくらいの時間を投資にあてていますか？
今は、平均で1日7時間くらいですね！
大学生の時は、ほとんどアルバイトもせず、授業も聞かずに、1日平均12時間は投資の勉強してましたよ(*^^*)
孫正義さんみたいに、食べながら、歩きながら、トイレでも、お風呂でも、勉強してました笑
12時間の勉強はすごいですね！
具体的にどんなことしてたんですか?
BRKの株主への手紙。ブログに掲載しているような書籍。バフェット、世界の経営者のインタビュー視聴、バフェット太郎、東条雅彦さんです(*^^*)
やっぱりそのくらいはやってますよね…
そうじゃないとここまでの記事は書けないですよね
保育士さんは多忙なイメージがあるので本当に凄いですね
帰宅後はずっと投資の勉強という感じですか
私は孫さんのエピソード聞いた時はこれは無理だわと思いましたけどピッフィーさんも大概ですね笑
これを読んでバリュー投資はやっぱり私のような凡人には厳しいと思いました笑
私はインデックスベースでゆるゆるやります
もちろんベンチマークの一つはピッフィーさんです
私は、株式投資を始めて知った時に、資産全部BRKとDHRにしたいと私の師匠に言いましたよ(*^◯^*)
最初の瞬間から、インデックスを安全に上回れると思って、今、最初に思ったのはやっぱり正しかったんだ。という感じです。
二倍の価値を見るなら、小学校の算数。10倍の価値を見るなら、それなりに難しいってとこだと思います。
ウィーワークのことよく分かりました。ビジョンファンドの中身も沢山あり複雑なのでありがとうございました。
どういたしまして(*^^*)
実態はただのサブリース業（不動産を一括して借り上げ、それを小口にして貸し出す）ですよね？
規模を拡大するほどに収益が逓増する構造には思えないですし、既存の不動産業者と何が違うのかがわかりません。
Exit（IPOやその前段階でのSVFのようなエンジェルからの出資）が見えてるので、外面だけを取り繕っているように見えるのですが…。